Was ist ein Baumangel ?

In der allgemeinen Definition ist ein Baumangel die „Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand“. Baumängel sind laut Verwaltungsgericht „unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswidrige Bauführungen". 

Von einem Mangel spricht man immer dann, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. Leistung nicht vorliegen. Mangel bedeutet also immer eine Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung. 

Baumängel erfordern viel Detailarbeit bei der Dokumentation und sind ein häufiger Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen.

Welche Arten von Baumängeln gibt es aus rechtlicher Sicht?

Die konkrete Vorgehensweise hängt von der Art des Mangels ab, die darüber entscheidet, ob ein Anrecht auf Gewährleistung besteht oder nicht. 

Mängel können sichtbar sein oder gar nicht auffallen. 

In diesen Zusammenhang stellt sich auch folgende Frage: Was ist ein versteckter Baumangel? 

Unerhebliche Mängel: Diese haben keinerlei Auswirkungen auf die Nutzung des Gebäudes. Es sind beispielsweise kleinere Kratzer, für die maximal ein geringer Kostennachlass geltend gemacht werden kann. 

Versteckte Baumängel: Hier handelt es sich um einen Mangel, der nicht ohne weiteres erkennbar ist. Dieser ist aufgrund seiner Natur bei der Übergabe des Hauses oder der Wohnung nicht direkt feststellbar. Sie tauchen binnen sechs Monaten ab Übernahme auf, aber es wird angenommen, dass sie schon von Anfang an vorhanden waren.

Somit trifft die Beweispflicht, dass diese bei Übergabe noch nicht existierten, den Verkäufer. Sind aber zwischen Kauf und Entdeckung der Mängel bereits sechs Monate vergangen, trifft den Käufer die Beweislast. 

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe zu laufen und beträgt bei unbeweglichen Sachen inklusive mit Gebäude verbundene Sachen wie Heizung, Fenster und Elektroinstallationen, drei Jahre. 

Offenkundige Baumängel:

Auch augenfälliger Mangel genannt liegt dieser dann vor, wenn der Käufer bei Vertragsabschluss eine negative Eigenschaft des Vertragsgegenstandes ohne weiteres erkennen konnte, wie beispielsweise eingeschlagene Fensterscheiben. Bei diesen Mängeln besteht kein Gewährleistungsanspruch was gesetzlich im §928 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) wie folgt geregelt ist: 

„Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt (§443 ABGB). Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.“ 

Behebbare vs. unbehebare Mängel:

Behebbare Mängel können von Handwerkern behoben werden, während bei Unbehebbarkeit zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden werden muss. 

Am schwierigsten sind dabei die , da sie den ordentlichen Gebrauch entweder vermindern oder unmöglich machen (beispielsweise die Statik des gebauten Kellergeschosses ist fehlerhaft). 

Tipp

Mit der Einschaltung eines Bausachverständigen können Sie einen qualifizierten Expertenrat einholen. Dieser kann Sie bei der Übergabe einer Neubauwohnung genauso unterstützen,  wie bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie, um spätere unliebsame Überraschungen im Falle des Kaufes bestmöglich zu vermeiden.